住宅ローン繰上（一括）返済時の順番

間違えると住宅ローン控除が使えなくなる

そろそろ、住宅ローンの繰上返済の時期ですね。

繰上返済をしたり、思い切って残債を一括で返す！などの
メリット・デメリットは比較しているサイトがたくさんありますので
そちらを参考にして頂いて、税務上の注意点があります。

それは

建物のローンが無くなったら
住宅ローン控除は使えなくなる。

という事です。

例えば、土地と建物と別々のローンを組んでいて
建物の方が金利が若干高め、だとします。
この場合、建物から優先して繰上返済したくなるのが人情です。
がんばってがんばって、繰上返済して残債をドカッと
一括返済した日には、住宅ローン控除が使えなくなるのです。

なぜ、そうなるのでしょうか？

住宅ローン控除は住宅の取得促進の為に行われたものです。
住宅ローンがあるから所得税（住民税）を減額する、というのは
理論上はありえないのです。
が、住宅をたくさん建てる＝お金が動く＝経済活性化、という事で
導入されたのが、住宅ローン控除制度です。

そして、元々、住宅ローン控除は「建物」の借入金だけが対象でした。
昔は土地の借入金は対象外だったんです。
しかし、税法改正により、住宅を建てる為の土地の取得にかかる
借入金も住宅ローン控除の対象にしよう、という事になりました。

もともとが住宅取得促進が目的であったので
住宅分のローンが無くなれば、住宅ローン控除も適用外となるのです。

前例の場合、建物のローンを少しでも残しておけばＯＫです。
借換や繰上返済で当初の借入より完済までの期間が１０年を
切ってしまうと住宅ローン控除対象の借入金とならなくなるので
この点だけ注意して、建物のローンを減らしていきます。
建物のローンが残っていれば住宅ローン控除は使えます。

または、当り前ですが、土地の借入金を優先して返していきます。

こうする事で住宅ローンを期限いっぱいまで使う事ができます。