御両親が亡くなって空き家になったマンションを売却したい。

これから増えてきそうな話です。売却した代金は相続人（子ども）の１人が全てを取得する事もあるでしょうし、複数の相続人で分割する（例えば、３人で均等に分ける）こともあるでしょう。

遺産分割の時に売却することが決まっていて、その代金を複数の相続人で分けることが決まっている時、遺産分割で注意して欲しいことがあります。

 

頂いた御相談はこうでした。

・母親が亡くなって、住んでいたマンションが空き家になった。
・相続人は子どもだけ。２人（相談者と妹さん）
・子どもはそれぞれ独立して、持ち家を持っている。
・マンションは売却する。売却代金は１，０００万円でまとまっている。
　（購入代金は売却価格以下で、売却損が出る。）
・売却代金は２人で折半する予定。
・遺産分割は相談者が全て取得し、妹に半分の５００万円を渡す予定。

ということを司法書士さんに伝えたところ「税金の問題があるのでは？」と言われ、弊社に御相談を頂きました。

 

このやり方だと、相談者から妹さんへ贈与が行われており、妹さんに贈与税の支払義務が生じます。

 

 

なぜ、贈与税が生じるのか？

 

相談者のお金が妹さんへ移動、所有権が移転している、と見るからです。

まず、遺産分割によりマンションは１００％相談者のものになりました。
そのマンションを売却します。相談者のものを売却するので、売却代金１，０００万円は１００％相談者のものです。
その後に１，０００万円の半額５００万円を妹さんに渡す＝贈与が起こっている、から、贈与税がかかります。

ちなみに、５００万円の贈与にかかる贈与税は５３万円です。

 

 

遺産分割の時に折半にしておく。

 

「元々、兄弟間で折半することが決まっていたのに、贈与なんておかしい」という声が聞こえてきそうです。相談者も仰っていました。

では、どうすれば良いのか？この回答はシンプルです。

遺産分割の時に折半にしておけばよいのです。これだけです。
１００％相談者が相続したから問題になったのです。

遺産分割で折半にしておけば、自分のものを売却して売却代金５００万円を得たことになります。贈与はどこにも起こっていないので、贈与税は課税されません。

 

この相談者は遺産分割を行う前で、また、相続税申告をする前なので、遺産分割協議書の原案を作り直しました。

 

基本、やり直しはできない

 

遺産分割が済み、相続登記も終わっていた場合は、どうなるのでしょうか？

原則的に、税法上、遺産分割のやり直しはできない、とされています。

なので、上の例の場合、相談者が１００％相続したことで登記がなされていて、妹さんに５００万円を渡していたら贈与税がかかってしまいます。

 

なので、遺産分割は先まで考えて行っておく必要があります。

 

 

補足

 

親が住んでいた家が親が亡くなった事で空き家になった場合は、家なき子特例が適用される可能性があります。
今回の方は持ち家なので使えませんが、使える場合もあるので一考の余地があります。

また、空き家を売却すると３，０００万円の特別控除が適用されるようになりました。
今回の方は売却損なので関係ありませんが、先祖伝来の土地を売却する場合など、売却益が生じる場合は空き家特例が適用できるか否かを検討すると譲渡所得税が節減できます。